:韩国房价大崩溃，为何泡沫？为何破裂？_

韩国楼市曾是全球最热的地区之一，过去五年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万人民币，仅次于中国香港。然而，最近，韩国房价崩了。2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。这究竟是怎么回事？韩国楼市的泡沫是如何形成的？又是什么因素导致了它的破裂？

韩国法院驳回禁止元宇宙代币Wemix退市的禁令:12月8日消息，韩国首尔的一家法院驳回了禁止元宇宙代币Wemix退市的禁令，11月下旬，数字资产交易协会 (DAXA)（由 Upbit、Bithumb、Coinone、Korbit 和 Gopax 组成的联盟）宣布他们将从 12 月 8 日起终止对在线游戏公司 Wemade 运营的加密货币Wemix的交易支持，理由是Wemade 提供了有关虚拟代币计划流通数量和市场实际数量的虚假信息。Wemade 申请了禁令，声称该决定是根据模糊条款做出的，并且将加密货币退市可能会对投资者造成不可避免的损害。

数据显示，Wemix 代币在过去24小时内又下跌了45%，跌至0.13美元的历史最低点，市值为4600万美元。[2022/12/9 21:32:22]

泡沫的形成

韩国加密交易所Coinbit宣布下线8种代币并指定28种代币为重要项目:韩国加密交易所Coinbit于昨日晚间宣布将于6月23日终止LEX、IO、PTO、UPT、DEX、PROTO、DXR和NET8种代币交易，并制定28种代币为重要项目。据悉，Coinbit是获得韩国信息安全管理系统 (ISMS) 认证的20家交易所之一。此前消息，韩国金融监督委员会要求逾20家交易所提交被退市或指定为重点项目的虚拟货币名单。（韩联社）[2021/6/16 23:39:35]

韩国楼市的泡沫主要有以下几个原因：

动态 | 虚拟货币报道资料流出来源为三名韩国总理办公室出入的记者:今日据韩国总理室发布称，日前1月份韩国提前流出关于比特比等虚拟货币关联的政府对策报道资料的来源为出入韩国国务院调整室、韩国国务总理秘书室的三名记者漏出。经调查后其三名记者也承认此事项。则对此总理办公室出入记者组织讨论是否对三名记者所属媒体进行处罚。[2018/7/12]

低利率政策。2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。低利率刺激了住房需求和投资需求，推动了房价上涨。

数字货币交易DDos攻击韩国占比9%:根据NCFTA的统计，2017年第三季度韩国数字货币交易的DDoS增长了36%，目前全球有9%的数字货币交易攻击事件来自韩国。[2018/1/31]

供应不足。韩国的土地资源有限，尤其是首尔等大城市，土地稀缺性高。同时，政府对土地开发和住宅建设有严格的管制和限制，导致供应不足。供需失衡使得房价持续走高。

传贳制度。传贳是一种介于月租和所有权之间的租房方式，在传贳房租约最开始，租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其它租金。合约通常为2年，并可再续约两年，房东需在合约期满后退还所有押金。传贳制度使得租户可以用较低的成本住进高档住宅，而房东可以用收到的押金进行投资或购买新的房产，并以传贳方式继续出租。这样一个三赢的局面推动了传贳房价格大幅上涨。

税收政策与购房限制措施。为了遏制房价上涨和炒作行为，韩国政府采取了一系列税收政策和购房限制措施，如提高资本利得税、征收综合不动产税、限制贷款额度、限制购买次数等。然而，这些措施并没有起到预期的效果，反而加剧了市场扭曲，使得房价更加高企。一方面，这些措施抑制了住房的流动性和供应，导致房源紧张；另一方面，这些措施增加了购房者的预期成本，促使他们加快购买，以免错过机会或面临更高的税负。

泡沫的破裂

韩国楼市的泡沫破裂主要有以下几个因素：

利率上升。2021年8月起，韩国央行开始了有史以来最激进的加息措施，目前累计加息275个基点，将基准政策利率推高至3.25%，为2012年以来的最高水平。利率上升增加了购房者和租户的负担，抑制了住房需求和投资需求，引发了房价下跌。

供应增加。2022年尹锡悦上台后，宣布韩国政府将在2023至2027年问提供270万套住房，首尔在内的首都圈地区将供应158万套。供应增加使得市场供需平衡有所改善，降低了房价的上涨压力。

传贳危机。传贳制度只适合于房地产的上升周期。通过传贳制度购房的房主，必须用下一个租客的押金才能返还之前的押金。但随着房价下跌，按比例得到的新押金已不足以偿付原押金。对租客来说，一次性交付大笔资金的成本越来越高，与其如此，租客当然不会再选择传贳房。对房东来说，如果租客退租，房东拿着押金连环炒房，属于典型的“短债长投”，这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东，面临巨大还贷压力，要么选择卖房，要么选择跑路。传贳危机引发了市场恐慌和信用风险，加速了房价下跌。

出口低迷和通胀上升。韩国经济高度依赖出口，而近期全球经济复苏放缓、贸易摩擦加剧、新冠疫情反复等因素影响了韩国出口表现。同时，韩国通胀率也持续走高，2021年10月达到3.2%，创下11年新高。出口低迷和通胀上升削弱了韩国经济增长和民众购买力，影响了楼市需求。

韩国楼市的崩溃对韩国经济和金融稳定造成了严重冲击，也给政府和央行带来了巨大挑战。如何平衡通胀和增长、如何化解信用风险、如何调控楼市、如何平衡通胀和增长、如何化解信用风险、如何调控楼市、如何保护民众利益等问题都需要韩国政府和央行认真思考和应对。韩国楼市的噩梦是否结束了？还要看韩国能否有效地应对这些挑战，恢复市场信心，实现经济和社会的稳定发展。

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